当下，售后返租在房地产行业很是风行，但近期却有多名读者向重庆晨报记者滋扰称之为，自己投资了某项目产品，却连投资的本金都无法重复使用。事实上，售后返租这种形式仍然被涉及部门明令禁止，但记者调查后找到，一些开发商依然在以必要返租、将商铺产品财经化返租、允诺在誓约期限内不予买入、将一份房产分为若干个份额不予销售并允诺给与收益等形式展开变相返租。那些印刷在宣传单上的看起来诱人的高回报背后，或许就背后着陷阱和风险。

陷阱1租赁萧条返租成一纸空文余先生2013年出售了大学城一步行街的商铺。当初置业顾问告诉他我，该商铺是大学城商圈的步行街旺铺，由商家统一经营，并允诺返租2年，每年收益12%。

但两年过去了，该步行街商铺的招商却并不理想，自己的铺子无人问津，返租大自然也出了一纸空文。余先生说道，自己去找开发商，开发商总说道只要有商家进驻允诺就不会还清。但什么时候能招上商，余先生也没谱。类似于余先生这样的并非个案。

记者调查后找到，很多堪称返租的商铺地理位置虽然良好，但却因前期定位不许等原因一直火不一起，导致后期报酬的不确认。还有的开发商在抵租期完结后，期望以原价交还商铺展开整体经营，但业主不表示同意，最后造成商铺空置。

回应，重庆索通律师事务所周吉应律师警告投资者，一旦商铺租赁萧条，开发商的允诺就无法还清。同时，在部分返租销售中还有可能不存在欺诈不道德，购房者一定要擦亮眼睛。陷阱2抵的不过是你代价的高楼价在调查中记者找到，部分楼盘的返租商铺显然在按誓约返给业主租金。不过细心平方根就能找到，这些返租商铺的出售价格一般都要远高于周边其他商铺。

一楼盘营销总监告诉他记者，由于返租商铺回报率低，出售后可必要收益，因此定价时就不会比普通商铺低一些，而返租期间的报酬，只不过就就是指这些低出来的定价里拿出来给消费者的。该营销总监甚至回应，这已是行业内的公开发表秘密。记者以余先生所买的商铺为事例忘了笔账，该商铺尽管层高较高，但单价换算下来建面在3.3万元/平方米，而与之不远处的临街底商单价也才2万元翻身。

陷阱3经营公司跑路投资者始得可找由于开发商必要展开商铺返租，早就被国家明文规定禁令，因此在实际操作中，不少开发商不会正式成立独立国家的经营公司对项目展开后期管理，由其展开返租操作者来回避法律风险。由于投资者是与经营公司签定出租合约，和商场本身不产生关系，因此一旦经营公司跑路，投资者重复使用返租租金将十分困难。重庆房协商业地产委员会秘书长孙宏志讲解，商铺返租看起来不利于开发商较慢回笼资金，也确保了业主的投资收益，但如果经营主体策略失当，无法构成商业氛围，开发商缺少营业收入将无法再行向投资者返利，如此双败引起的纠纷近来也在全国乃至重庆多地时有发生。

因此，投资者不应综合考虑到项目的前景、定位、周边环境等多重因素以及开发商和后期管理公司的实力，再行要求否投资，切莫冲动。陷阱4产权不明过户容易记者调查了解到，产权也是售后返租中少见的风险因素。在重庆某渡假地产公司的网站上就写出着：10%产权确保，12%或14%每年现金红利，2年或5年原价无风险包销允诺，妥妥的投资收益和30万家全球星级酒店渡假权益。

但实质上，投资这类有现金红利的返租产品，消费者想获得那10%的房产证有可能并不更容易。周吉应律师告诉他记者，不少房产原本归属于开发商出租，当时早已确权甚至办理了房产证，如果再度销售，出售的业主就有可能拿将近属于自己的房产证。拿将近房产证，消费者就不是房屋的所有权人，后期的返租事宜就无法展开。

此外，购房者还必须理解确切该物业否早已抵押，如果早已抵押则无法展开产权拆分。周吉应还警告消费者，现在有些开发商是再行跟业主签好认购书，然后再行吊销抵押，再行吊销物拔出租，才跟业主投月的合约，这样的房子一旦买了，风险就较为大。

涉及重庆三令五申禁令售后返租据理解，重庆早于在多年前就明令禁止商品房售后返租的销售方式。2012年1月1日起实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第27条规定，房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列不道德：（一）采行抵本销售或者变相抵本销售的方式销售商品房；（二）采行售后租给或者变相售后租给的方式销售并未完工的商品房。此外，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件明确应用于法律若干问题的说明》也规定：不具备房产销售的现实内容或者不以房产销售为主要目的，以抵本销售、售后租给、誓约买入、销售房产份额等方式非法吸取资金的，以非法吸取公众存款罪定罪惩处。换句话说，如果开发商在房产销售前就告诉房产无法过户办理产权证，却依然在销售过程中对外声称可以办理产权证或必要以无产权房售后返租，则很有可能被确认为非法集资，那个时候消费者的返租收益就更加无从谈起了。

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